Можно ли рассматривать договор ренты с пожизненным содержанием как реальную возможность получить квартиру за относительно небольшую сумму, или лучше поискать иные варианты приобретения жилья?
Рассматривая договор пожизненного содержания с иждивением, приходится отметить довольно слабое законодательное регулирования этой категории сделок. Так, например, достаточно часто встречаются неконкретные формулировки, в основном усилия законодателя направлены на защиту прав рентополучателя. Пробелами в законодательстве пользуется немалое количество людей. Заключение договора ренты с последующим его расторжением стало своего рода бизнесом для некоторых предприимчивых граждан. Практика показывает, что суд при рассмотрении вопроса о расторжении договора, как правило, занимает сторону пенсионеров, и доказывать свою правоту приходится противоположной стороне. Поэтому такой договор наиболее выгоден между родственниками, когда добросовестность сторон по отношению друг к другу не вызывает сомнений.
В последнее время довольно широкое распространение получила практика заключения договора содержания с пожизненным иждивением в целях избежания дополнительного налогообложения при вступлении в права наследования. Самая частая причина расторжения договора - отсутствие доказательств того, что обязательства по нему были выполнены. Этого можно избежать, предусмотрев в договоре возможность для рентоплательщика заменить обеспечение рентополучателя питанием, одеждой и всем необходимым выплатой ему определенных сумм, которые лучше всего переводить на банковский счет. Практическая слабость договора заключается в том, что закон не дает точного определения "добросовестного ухода", следовательно, интерпретация этого понятия может быть достаточно широка. Тем более что зафиксировать перевод денег не составляет большого труда, в то время как доказать, что услуги были предоставлены, и тем более в необходимом объеме или требуемого качества, доказать достаточно сложно. Проблема может усугубиться еще и тем, что договор могут оспорить и родственники рентополучателя, однако в этом случае факт недобросовестного исполнения договора доказывают они. По закону рента должна составлять не менее двух минимальных оплат труда. Однако сложно себе представить человека, пусть даже пенсионера, который смог бы просуществовать на такую небольшую сумму. Скорее всего в договоре будет записана сумма, превышающая этот минимум. Как правило, рентополучатель стремится зафиксировать в договоре сумму в долларовом эквиваленте, пытаясь обезопасить себя от инфляции, однако, учитывая то, что курс доллара в нашей стране может неожиданно, а главное, значительно измениться, рентоплательщик может попасть в затруднительное положение. Так, например, покупательная способность 100 долл. до кризиса 1998 года была куда ниже, чем после августовских событий. Чтобы сумма, зафиксированная в договоре, оставалась приемлемой для обеих сторон, можно предусмотреть такое условие, как индексация, которая будет проводиться несколько раз в год (к примеру, каждый квартал) в соответствии с уровнем инфляции. Если все-таки договор будет заключаться именно исходя из того, что рентополучателя будут обеспечивать всем необходимым, лучше всего постараться ежемесячно фиксировать выполнение условий договора. Все дело в том, что оспорить факт добросовестного содержания иждивенца можно в любой момент, при этом суд не всегда учитывает, насколько хорошо исполнялись условия договора в прошлом. Заключая договор, лучше всего достаточно детально перечислить обязанности рентоплательщика по обеспечению потребностей пенсионера. Также, необходимо учитывать еще один очень важный момент. После заключения договора на пожизненное содержание рентополучатель через год, как иждивенец, становится наследником рентоплательщика и соответственно получает право на обязательную долю в наследстве. В принципе договор можно расторгнуть и по соглашению сторон, но рентные платежи и в этом случае, конечно, не возвращаются. Если же договор расторгнут по инициативе рентоплательщика, то ему придется заплатить штраф в размере годового содержания. Поскольку одной из причин расторжения договора может быть просрочка платежа, то, дабы избежать риска в документе следует предусмотреть пункт, в соответствии с которым рентоплательщик обязуется начислять определенные проценты за просрочку.
